近期，《城市更新“十五五”规划》提出，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。
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热点追踪
国务院印发的《城市更新“十五五”规划》明确将激活城市存量资源潜力作为培育发展新动能的关键举措。该规划要求全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目的分类处置，并重点盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房及商品住房。通过优化保障性住房供给和因城施策增加改善性住房供给，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资及销售等基础制度。
同时，规范发展住房租赁市场，深化住房公积金制度改革，支持灵活就业人员参保，以满足不同阶段多样化住房需求。此外，规划强调加强和规范存量城市基础设施资产管理，促进房地产开发企业转型并积极参与城市更新。这些措施旨在通过盘活存量、优化增量，提升城市服务效能，推动城市开发建设方式转型，为建设现代化人民城市提供坚实支撑。
热点解读
《十五五》规划建议明确将城市更新作为房地产高质量发展的重点支撑，标志着城市更新从“实施行动”转向“加速落地”阶段。规划提出全面摸清存量资产底数，分类处置未开发土地及在建项目，旨在盘活老旧厂房、商业办公及闲置房产，这一举措预计将在用地政策（如土地用途转换）和资金支持（如专项债、特别国债）方面获得进一步突破。随着2021-2024年城市更新累计投资已达16.6万亿元，未来重点将从单纯的住宅更新扩展至街区改造、文旅升级及非居改租等多元化旧资产焕新领域。
在构建房地产发展新模式方面，规划聚焦完善商品房开发、融资及销售基础制度。融资方面推广“白名单”及主办银行制度，销售方面有力有序推进现房销售以防范交付风险。同时，规划强调建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并将提升物业服务质量纳入其中，推动行业从“量”的扩张彻底转向“质”的提升。此外，一线城市购房限制性政策仍有优化空间，商业地产有望通过打造新消费场景重塑价值。整体而言，政策中性偏积极，建议关注高能级城市基本面稳健的房企及积极探索新业态的商业地产公司。
投资逻辑
《城市更新“十五五”规划》的出台标志着房地产进入高质量发展新阶段，为行业带来显著利好。规划明确盘活闲置低效资产及清理不合理限制措施，将有效释放存量资源潜力，加速去库存进程。通过完善商品房融资协调机制及“白名单”制度，房企资金链安全性大幅提升，刚性及改善性住房需求得到精准满足。同时，“好房子”建设标准的确立推动了产品品质升级，带动物业及后市场服务价值重塑，为具备产品力的优质房企创造结构性机遇。一线城市限购优化的预期进一步激发高端消费活力，商业地产在新消费场景下的价值有望重塑。此外，存量土地盘活及城市更新资金支持政策的落地，降低了开发成本与风险，助力行业从规模扩张向质量提升转型，整体市场信心增强，投资逻辑清晰向好，具备核心城市土储及稳健基本面的龙头企业将率先受益，迎来估值修复与业绩增长的双重驱动。
布局央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF华宝（159707）。资料显示，地产ETF华宝（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超9成，央国企含量高！在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性！
数据来源：沪深交易所等。
ETF费用相关说明：投资者在申购或赎回基金份额时，申购赎回代理机构可按照不超过0.5%的标准收取佣金，场内交易费用以证券公司实际收取为准，不收取销售服务费。
风险提示：地产ETF华宝被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的该基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
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责任编辑：常福强
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